非常设计师网：任志强也曾经说过，土地垄断其实就是推动房价过高的一个万恶的根源，您觉得这种说法对吗？

    杨乐渝：我觉得有一定的合理性。任志强讲的这个土地垄断，我的理解有两个概念：第一个就是土地都在政府的手里面；第二个就是我们的土地是二元分割的。什么叫二元分割呢？就是说我们的城市的建设用地叫国有建设用地，然后我们更大量的土地就是我们的这些城镇的，叫集体建设用地。就像我们知道的小产权房都是在集体建设用地，这个上边开发的，那么你同样都是建设用地，但是同样的地它不同权。比如说我们北京南四环、南五环这些附近很多都是村里边的地，这些地不能入市，新型城镇化的根本要在于释放土地，就是我们原有的集体建设用地，它享有和国有建设用地同样的资格，所以这就是一个制度性的问题。如果不能在土地制度这一方面进行有效的突破，二元土地的这种分置，我们的这个房价问题也解决不了。

    非常设计师网：那城镇化建设如何解决农民的医疗、养老这些问题呢？

    杨乐渝：这个问题非常好，我们三十年的发展资源的配置都是行政权利来配，国家先保证北京，然后各个省先保证它的省会城市。但是新型城镇化要解决你刚说的那些问题，它是市场化配置资源问题。李克强总理经常在提“要发挥这个市场作为基础性作用”，讲的就是这个道理。什么叫基础性作用？就是说市场要主动把资源配置过去，开发商就要把很多大型的医院通过市场化的方式，把这个医疗资源远程的嫁接过去，然后也开一些相关的分院，也进行培训，可能这个乡镇原来没有三甲医院，没有好的医院，现在就有好的医院了。但是它是通过市场化的方式带过去的，靠这个合作，使得资源能够不断地均衡，让更多地区能够享受到。

    非常设计师网：那您要说到这个新型城镇化建设，它如果发展项目，它的技术还有管理，还有它的资金都是从哪儿来的呢？

    杨乐渝：容易实现新型城镇化的往往是那些有特色资源的地方，或者它靠近大城市，或者它在某一方面比如说有文化旅游这样的一些名胜，这些都是会形成市场力量进入的一些动力，所以对于新型城镇化来讲的话，作为当地的地方政府就要了解到自己的核心资源有哪些。所以我们看到现有经济的发展，包括我们各个县都在招商引资，都在做这样的一些工作，就是把更多的资源带进来，大城市的压力就会减轻。所以我想讲的是，深挖自己的资源，了解自己的资源，实际上是促进它发展的一个最快的捷径。

    非常设计师网：说到城镇化可以想到现在非常火爆的这个旅游地产，很多都把这个旅游地产当做是城镇化建设的一种出路，那您觉得呢？现在这个新型城镇化建设，它的形式到底是怎么样的？

    杨乐渝：我们来看到的很多发展商在做这样的事情，就是它通过转型以后更多地去和产业结合。它做的这个大的一个社区里边，其实已经包含了很多的不同的现代服务业的元素。那么还有一些开发商就是做园区地产，它把自己的这些产业资源发挥平台功能和地方政府这个经济发展有效地去结合起来，把产业和城市功能完全结合起来。我们原来的这种传统的城市发展它不是一个整合的平台，各个部门各管各的。新型的城镇化中开发商起的功能已经完全整合了，他把产业规划、城市规划、土地规划、交通规划、商业规划整合到一个综合的社区里边。他来做整体的运营，这就是它转型以后，他有这样的能力，他能整合产业资源，能整合资本，能整合这个商业资源，那么他就是一个大的运营商，使得产、城融为一体。他既有产业支撑着又宜居，形成这样的新城，所以通过发展商的这样的一种前导的思维和他自己的一个资源整合的能力，是能够确确实实能够推动我们新型城镇化的一个发展。

    非常设计师网：要先有旅游业才能够发展这个旅游地产，那换句话说，如果没有旅游资源的话就没有必要再发展这个旅游地产了，您同意这种观点吗？

    杨乐渝：旅游地产的种类非常多，有些是人工就可以做的。但不能完全说没有旅游资源就没有必要再发展这个旅游地产。你像迪士尼，它也没有什么旅游资源，但它也可以做。但是我们不管什么地产，在这种产业地产的形态里，地产都是一个平台作用，而你不能把它作为一个目的，真正最重要的是产业为主导。旅游地产，就它一定要有旅游产业，这是以旅游为主体的， 而不是说你要把旅游做成地产的一个附属品，然后通过旅游来赚地产的钱。它的真正的动力基础在于旅游产业，带动了这个区域的升值和城市品牌的升值，导致了它周边的这样的地段的价格不断地上升，而不是说你随便去挖个塘、造个湖，做一个秀，你就说你是一个旅游地产了。当你就把房子卖掉，那这个就没有意义了，那不叫旅游地产，那还是传统的房地产。

    非常设计师网：那如果您认为现在政府要想做这个旅游地产项目的话，应该注意哪些问题呢？

    杨乐渝：政府要做旅游地产的话，它首先应该要注意的就是对自己这个城市的传统文化、文脉和地脉的挖掘。旅游地产你要做的好的话，会提升这个城市的一个文化竞争力，要做的不好的话就会很糟糕，会把这个城市的价值都会贬下去。这是政府应该特别关注，尤其是属于血脉的或者精神层面的，这样一些内涵性的东西，而不是说外表性的东西。你要去找到属于你那个城市的魂，我觉得这才是做好旅游地产项目的核心。

    非常设计师网：现在很多地产商也是通过做这个旅游地产开发，然后把这个养老地产也加进去了，听起来还挺新的，现在咱们国内有没有比较成功的案例有这种模式可以效仿的吗？

    杨乐渝：养老地产有很多，比如做的比较好的就有上海的亲和源、北京太阳城，还有像海口的恭和苑，这些都是一些不同类型的养老地产模式。因为养老是非常复杂的，这里边涉及到的产业链也很多，所以说没有一个千篇一律的模式。那么我刚才讲的这些案例，其实都做的比较成功，他们有的是采取会员制的，有的是把大型的医院通过私人医生这种方式引进社区的，还有的是持续地建立一个资深的个养老精英团队来不断地进行长期的运营。

    但是严格意义上来说，这些项目刚开始的头几年都做得非常非常的辛苦。第一它没有现金流，它很难靠卖房子来撑，前期的投入很大，甚至政府也没有补贴，尤其土地政策方面更没有什么优惠。我就觉得在这写方面包括养老土地，这个相关的土地政策方面应该有一些减免税收能够去支持我们养老事业的发展，让更多的社会力量愿意投资到这个产业里面来，使得我们的老人能够得到更多的享受，得到更好的服务。我觉得这些是我们现在的土地制度改革这么多年也一直没有突破的。李克强总理讲的“不改革，不作为，你就要承担历史责任”。我们现在看到这么高的一个房价，这种越来越恶劣的环境，其实很大的程度上就是因为我们错过了很多该做但是没有做的机会。

    非常设计师网：那节目最后我想让您跟我们观众点建议吧，那究竟2013年应不应该买房呢？

    杨乐渝：买房和不买房，其实它是一种生活态度，少一点投机的这种态度，不要去算房价涨落周期或者时点。其实这些跟个人没有关系，就像我们永远无法预测股市的高低一样，我们应该有一个平和从容的一个生活态度，当你真正需要，觉得它应该成为你生命中一部分的时候，你就应该像迎接新娘一样，把它娶进来。

    非常设计师网：非常感谢杨主席接受我们的采访。本期节目到此为止，我们下期节目再见。